AKTUELLE INFORMATIONEN AUS DEM BEREICH SACHWERTANLAGEN - Januar 2025

Kaufen! Kaufen! Kaufen!

2025 dürften die Kaufpreise und Mieten von Häusern und Wohnungen kräftig steigen – nicht trotz, sondern wegen der Probleme am Immobilienmarkt. Ein Gastbeitrag.

Den Immobilienmarkt in Deutschland plagen Probleme. Nicht neuerdings, sondern eigentlich seit nunmehr 15 Jahren. Auch für den an Zyklen gewöhnten Markt ist das ein außergewöhnlich langer Zeitraum. Normalerweise prägt ihn der Wechsel zwischen Auf und Ab. Ein ruhiges Jahrzehnt wie die Nullerjahre kann man guten Gewissens zu den Ausnahmen zählen.
Die aktuellen Probleme sind schnell benannt: Es werden zu wenige Wohnungen gebaut, und wenn, dann zu teure. Vor allem große Objekte fehlen, und damit meine ich sowohl familiengerechte Eigentumswohnungen als auch Eigenheime. Übrigens ist solch ein Problem für Deutschland keine ganz neue Erfahrung. Ein Blick zurück könnte also helfen. Doch beginnen wir mit Gegenwart und Zukunft.

Mit dem kommenden Jahr und damit dem Start einer neuen Bundesregierung bietet sich die Chance, wirklich die Ärmel in der Wohnungsbaupolitik hochzukrempeln und zu liefern. Kommunen mit Wohnungsknappheit bekommen in diesem Szenario finanzielle und personelle Unterstützung für große Bauland- und Genehmigungsoffensiven, verbunden mit einer notwendigen Rückendeckung gegenüber allgegenwärtigen Baumuffeln. Haushalte, deren Einkommen nicht für den Eigentumserwerb aus eigenen Kräften reicht, werden gezielt durch Mietkaufmodelle und wirksam hohe Wohnungsbauprämien gefördert. Und das alles noch, bevor sich das Fenster der Möglichkeiten durch Kapazitätsengpässe der Bauwirtschaft wieder schließt.

Doch ich befürchte, dass es dazu nicht kommen wird. Zumindest nicht im ersten Jahr der neuen Regierung. Denn da stehen Verteidigung und Wirtschaftskrise sowie Infrastruktur und Energie im Vordergrund. In der Wohnungspolitik überlässt die Union – sollte sie in einer Regierung stärkste Kraft sein – nach der Wahl mutmaßlich wieder den kleineren Partnern das Feld.

Es wird daher zunächst wohl zu mehr Regulierung im Mietrecht kommen – mit all den unerwünschten Nebeneffekten wie Überkonsum, verzögerter Sanierung und letztlich auch ausgebremstem Neubau. Zum Ende der Legislatur stehen die Chancen theoretisch besser. Doch dann dürften wieder Kraft und Geld fehlen für die richtigen Maßnahmen.

Wenn es ganz schlecht läuft, versucht die Bundesregierung sich gar nicht erst an einer echten Wende. Stattdessen würde zum vierten Mal ein extrabreites Bündnis für Wohnen ausgerufen. Im Koalitionsvertrag wird man zum dritten Mal lesen, dass die Grunderwerbsteuer gesenkt und der Wohnungsbau gestärkt werden soll. Vielleicht gibt es auch zum dritten Mal eine freihändig gewürfelte Zahl zum angestrebten Neubau. Ob nach 300.000 von Herrn Seehofer und 400.000 von Frau Geywitz jetzt die 500.000 fällt?

Die Mieten und Kaufpreise werden steigen

Und die Probleme? Sie blieben ungelöst, weitere vier Jahre lang. Im Ergebnis werden wohl weiter zu wenige und stattdessen zu teure Wohnungen gebaut. Vor allem die Mieten dürften daher eher kräftig steigen. Das gilt genauso für die Kaufpreise, solange die Zinsen nicht zu stark nach oben ziehen. Die Knappheit könnte kurzfristig allenfalls dadurch enden, dass die Nachfrage infolge einer großen Rezession einbricht. Aber davon wollen wir jetzt nicht ausgehen.
Mittelfristig dürfte der politisch ausgebremste Welthandel die Inflation und damit die Zinsen befeuern. Außerdem werden Arbeitskräfte jetzt jedes Jahr knapper und teurer. Das alles treibt wahlweise die Kaufpreise oder die Finanzierungskosten nach oben, weswegen das Gebot der Stunde nur lauten kann: kaufen, kaufen, kaufen.

Der bereits angesprochene Blick zurück könnte helfen, um nach 15 Jahren doch wirksam voranzukommen. Denn die gegenwärtigen Probleme begleiten uns nicht erst seit vielen Jahren. Wir kennen sie bereits aus früheren Zyklen: Blicken wir zurück ins Jahr 1981. Die Fertigstellungen waren seit 1974 auf dem Rückzug und hatten sich gegenüber dem Hoch bei rund 700.000 Wohnungen im Jahr 1973 halbiert. Die Leerstandsreserve schmolz dahin, die Zinsen wurden zweistellig – doch die Nachfrage legte weiter zu: „neu gegründete, mobile, wachsende oder durch Modernisierung verdrängte Haushalte haben große Schwierigkeiten, geeignete Wohnungen zu finden, während gleichzeitig noch große Gruppen in guten Wohnungen zu günstigen Bedingungen leben“ schreibt das Bundesbaublatt im August 1981 (Heft 8, Seite 521). Das kommt einem bekannt vor.

Dort war aber auch schon zu lesen, dass entweder die Kapitalintensität des Wohnungsbaus gesenkt oder aber mehr Konsumverzicht fürs Wohnen erforderlich seien. Es sollte also einfacher gebaut werden, mit Flachbauten beispielsweise, ohne oder mit simpleren Kellern und mit günstigeren Materialien. Manches erinnert an die heutige Diskussion, etwa um einen Gebäudetyp E – E wie einfach.
Wie hat die Politik Anfang der 1980er Jahre dann tatsächlich auf die Knappheit reagiert? Sagen wir so: nicht mit fundamentalen Verbesserungen, aber zumindest beherzt. Die steuerliche Abschreibung im Mietwohnungsbau – seit den 1950er Jahren bei 3,5 Prozent – wurde im Jahr 1982 auf fünf Prozent angehoben. Im darauffolgenden Zyklus stieg sie sogar auf anfängliche sieben Prozent. Anders als heute aber bedingungslos. Es gab – anders als bei den jetzigen Sonderregeln für die Steuerabschreibungen – keine weiteren Auflagen zu den maximalen Baukosten oder der Klimaeffizienz.
Vor allem hat man eines getan: großzügig am Stadtrand Bauland ausgewiesen. Denn wohin sollte man Wohnungen bauen, wenn nicht auf Grund und Boden? Wie sollte man massenhaft und damit bezahlbare Wohnungen bauen ohne große Freiflächen? Außerdem galt damals wie heute, dass jegliche Förderung schlicht in höheren Grundstückspreisen verpuffte, wenn es am Bauland mangelt.

Aber gut, auch früher war nicht alles Gold. Die schiere Wucht der Maßnahmen hatte zwar schnell Erfolg: Die Zahl der fertiggestellten Geschosswohnungen verdoppelte sich nahezu, innerhalb weniger Jahre von knapp 100.000 im Jahr 1979 auf nicht ganz 200.000 im Jahr 1984. Gleichzeitig sank jedoch die Zahl der fertiggestellten Eigenheime im selben Zeitraum von weit über 200.000 um ein Viertel. Offenbar verdrängte der stärker geförderte Mietwohnungsbau die potenziellen Selbstnutzer.
Vor allem gelang es nicht, für bezahlbaren Wohnraum zu sorgen. Weil von den steuerlichen Sonderregeln vor allem Besserverdiener profitierten, kam die Förderung weniger den Hütten als den Palästen zugute. Sie steigerte eher das Bau- und Beschäftigungsvolumen, aber nicht die Stückzahl an Wohnungen.
Vereinfacht kann man sagen, dass Steuerförderung den Wohnungsmarkt nicht zielgenau entlastet. Die einkommensunabhängige Eigenheimzulage erblickte jedoch erst 1995 das Licht der Welt. Kurzfristig kam es für Ersterwerber sogar noch schlimmer, denn die Ansparförderung fürs Eigenkapital wurde verschlechtert. Ab 1982 sank die Wohnungsbauprämie von 18 auf 14 Prozent und selbst die Einkommensgrenzen wurden trotz hoher Inflation erst 1990 minimal nach oben angepasst.

Was kann man also aus den 1980er Jahren lernen? Erstens zählen im Hinblick auf Bauland und Baukosten nicht Worte, sondern Taten. Zweitens sollten Subventionsformen wie erhöhte Abschreibung oder privater Schuldzinsenabzug – wenn überhaupt - nur zeitlich streng begrenzt eingesetzt werden. Denn sie führen in der Masse nur zu größeren, aufwendigeren sowie vor allem teureren Wohnungen und minimieren zudem Sparanreize. Stattdessen sollte man alles daransetzen, möglichst vielen Schwellenhaushalten durch gezielte Programme zu einfachen, aber dafür eigenen vier Wänden zu helfen.

Dafür müsste die neue Bundesregierung auch den Weg für echte Kostensenkungen im Wohnungsbau ebnen. Vermutlich muss dafür zunächst das Deutsche Institut für Normung neu aufgestellt werden. Denn womöglich wird das kostengünstige Bauen trotz Gebäudetyp E sonst weiterhin daran scheitern, dass Richter den einzuhaltenden „State of the Art“ an den DIN-Normen und nicht an den gesetzlichen Bauvorschriften ausrichten. Baufirmen würden dann in vorauseilendem Gehorsam die einfacheren Regeln des Typ E gar nicht erst anwenden.

In der Gesamtschau möchte man jeder heute beengt und überteuert mietenden jungen Familie die Worte aus dem Bundesbaublatt von August 1981 zurufen: „Erwirb so früh Du kannst! Nimm notfalls Abstriche in Qualität und Größe hin, aber keine langen Wartezeiten mehr. Später bleibt immer noch Zeit zum Umsteigen auf bessere Objekte.“

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Darum werden die Preise auf dem Wohnungsmarkt bald anziehen

Die Immobilienpreise ziehen wieder an. Woran das liegt – und ob jetzt der richtige Zeitpunkt für einen Immobilienkauf gekommen ist. 

Der deutsche Wohnungsmarkt hat in den 2010er Jahren einen bemerkenswerten Boom erlebt. Die Mixtur aus robustem Wirtschaftswachstum, starken Beschäftigungszuwächsen und stetig fallenden Zinsen hat die Wohnungspreise teilweise zweistellig wachsen lassen, insbesondere in den Metropolen. Doch mit dem Jahr 2022 hat sich die Situation gedreht.
Bedingt durch die stark gestiegenen Zinsen infolge der hohen Inflation ist die Nachfrage eingebrochen, gleichzeitig mussten Projektentwickler mit deutlichen höheren Baukosten kämpfen – auch weil im Nachgang der Coronapandemie die Materialkosten rasant gestiegen sind. In der Folge kam es zu Insolvenzen bei Projektentwicklern, rückläufigen Baugenehmigungen und einem Rückgang der Wohnungspreise um rund zehn Prozent. Zudem hat sich auch das gesamtwirtschaftliche Klima eingetrübt, die Wirtschaft wächst kaum noch.
Vor diesem Hintergrund schauen viele Anleger und potenzielle Erwerber von Wohneigentum nach wie vor mit Sorgen auf die Zukunft im Wohnungsmarkt und fragen sich: Ist die Flaute wirklich schon vorbei?

Tatsächlich sind die Perspektiven für den Wohnungsmarkt gut. Baldige Preissteigerungen sind wahrscheinlich. Ursächlich hierfür ist vor allem eine Kombination verschiedener Gründe.

Der erste Grund: Die Konjunktur ist zwar angeschlagen, aber ein differenzierter Blick lohnt. Große Probleme weisen die Bauwirtschaft und die Industrie auf, doch der Dienstleistungssektor entwickelt sich stabil, zuletzt stieg die Bruttowertschöpfung in diesem Sektor um fast zwei Prozent. Dienstleistungen umfassen rund 70 Prozent der deutschen Wertschöpfung und umfassen eben nicht nur Gastronomie und Tourismus, sondern auch den IT-Sektor, unternehmensnahe Dienstleistungen und zahlreiche kreative und innovative Tätigkeiten.
Besonders wichtig für die Immobilienwirtschaft: Dienstleistungen finden sich in den Städten, deren wirtschaftliche Entwicklung wesentlich stärker ist als im Bundesdurchschnitt. Das beste Beispiel ist Berlin: in den 2000er-Jahren war Berlin noch ein wirtschaftliches Sorgenkind, mittlerweile liegt das Wachstum des BIP in Berlin zwei Prozentpunkte über dem von Deutschland insgesamt.

Wichtig ist außerdem: Trotz schwieriger Konjunktur gibt es weiterhin einen stabilen Arbeitsmarkt, viele Unternehmen würden sogar gerne mehr Menschen einstellen, obwohl sich auch hier zuletzt die Stimmungslage eintrübte. Dennoch: Arbeitskräftemangel ist weiterhin das beherrschende Thema in vielen Branchen, vor allem in den Städten. In der Folge müssen Unternehmen höhere Löhne zahlen, zuletzt stiegen die Reallöhne gegenüber dem Vorjahr um etwa um 2,9 Prozent. Und die Unternehmen sind auf Zuwanderung angewiesen, weshalb die Einwohnerzahl vor allem in den Städten weiter wachsen wird.

Die Bauzinsen könnten weiter sinken

Zweitens geben die Immobilienfinanzierungszinsen zunehmend nach. Gestiegen sind die Zinsen infolge des starken Inflationsanstiegs, doch mittlerweile sind die Inflationsraten bereits wieder auf dem Niveau von zwei Prozent. Folglich reduziert die Europäische Zentralbank (EZB) kontinuierlich die Leitzinsen, was sich eben auch in den langfristigen Finanzierungszinsen widerspiegelt. Zumindest mittelfristig werden die Zinsen nicht wieder auf ein Niveau von ein Prozent für zehnjährige Zinsbindungen zurückkehren – hierfür waren teilweise auch starke Interventionen an den Kapitalmärkten verantwortlich, aber eine zwei vor dem Komma erscheint in naher Zukunft nicht unrealistisch.
Allerdings ist die Welt aktuell sehr unruhig, und es kann schnell Rückschläge in der Inflation geben. Nichtsdestotrotz wird die Aussicht auf insgesamt fallende Zinsen die Attraktivität von Immobilien stärken.

Drittens muss davon ausgegangen werden, dass Wohnen ein knappes Gut bleibt. Nach Schätzungen des IW könnte die Zahl der Fertigstellungen bis 2025 auf unter 230.000 Wohnungen fallen, im Jahr 2024 ist nur noch mit 260.000 Wohnungen zu rechnen. Aufgrund der rückläufigen Baugenehmigungen ist eine kurzfristige Belebung der Bautätigkeit kaum möglich. Tatsächlich bräuchte es aber eine Bautätigkeit von rund 370.000 Wohnungen pro Jahr, um die Nachfrage zu bedienen, wie eine Studie des IW zeigt.

Wohnungsmangel treibt die Preise

Aufgrund von Fachkräftemangel in der Bauwirtschaft, allgemeinem Baulandmangel in den Ballungsgebieten und eines Rahmens, der innovatives und günstiges Bauen konterkariert, ist auch mittelfristig nicht damit zu rechnen, dass die Bautätigkeit Niveaus erreicht, die zu einer Entspannung des Marktes führen. Schon jetzt steigen die Neuvertragsmieten mit über fünf Prozent pro Jahr schneller als in den Boomzeiten der 2010er Jahre. Angesichts der Probleme im Wohnungsbau dürfte sich diese Mietdynamik fortsetzen, möglicherweise sogar verstärken.

Fasst man diese Entwicklung zusammen, erscheint ein baldiges Anziehen der Preise wahrscheinlich. Tatsächlich zeigen die jüngsten Preisdaten auch bereits erste Anzeichen für eine Belebung, am Ende des Jahres 2024 dürfte bei den Preisen bereits ein kleines Plus stehen. Die Wende im Wohnungsmarkt scheint damit schon vollzogen zu sein. Der Markt strebt der nächsten Phase kontinuierlicher Preissteigerungen entgegen.
Dies führt unwiderruflich zu der Frage, ob nun der geeignete Kaufzeitpunkt ist. Tatsächlich hat sich die Erschwinglichkeit zuletzt verbessert, denn die Kombination aus leicht fallenden Zinsen, steigenden Einkommen und gefallenen Preisen hat Wohneigentum erschwinglicher gemacht.

Sollten die Zinsen nun weiter fallen, könnte sich diese Entwicklung fortsetzen – sofern die steigenden Preise das nicht überkompensieren. Das optimale Timing zu finden, scheint somit kaum möglich. Wichtiger ist es deshalb, die Immobilie zu finden, die zu den langfristigen Bedürfnissen und Zielen passt.

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Preise für Immobilien ziehen an: Druck auf Kaufinteressenten steigt – was das jetzt für euch bedeutet

  • Laut Dr. Klein steigen die Immobilien-Preise in Deutschland aktuell wieder deutlich an – besonders in Hamburg und Dresden.
  • In Hamburg legen Eigentumswohnungen um 4,46 Prozent zu, während der Preis für Einfamilienhäuser um 1,7 Prozent steigt.
  • Käufer suchen zunehmend Alternativen im Umland, da die Preise in Großstädten stark anziehen.

Immobilien verzeichnen aktuell wieder deutliche Preissteigerungen, insbesondere in Hamburg. Das hat eine Analyse von Dr. Klein ergeben. Während die Preise für Wohnungen laut des Finanzdienstleisters im Jahresvergleich um 4,46 Prozent zulegen, steigen die Kosten für Ein- und Zweifamilienhäuser moderater um 1,7 Prozent.

Frank Lösche von Dr. Klein erklärt, dass die unsichere Gesetzeslage und potenziellen Sanierungskosten viele Käufer zu Eigentumswohnungen treiben. „In Hamburg stehen zum Beispiel wenig Neubauten, sondern meist Häuser mit einer schlechteren Energieeffizienzklasse zum Verkauf“, sagt der Experte.

Weshalb Immobilien-Käufer in Großstädten aktuell Wohnungen bevorzugen

Für künftige Eigentümer sei bei diesen Objekten unklar, welche gesetzlichen Vorgaben für eine energetische Sanierung in Zukunft greifen und wie hoch die Modernisierungskosten unter dem Strich sein werden. „Um dieses Risiko besser kalkulieren zu können, weichen viele auf Eigentumswohnungen aus, denn hier werden derartige Kosten wenigstens durch alle Parteien in der Hausgemeinschaft geteilt.“

Daher seien Maximalpreise von mehr als 13.000 Euro pro Quadratmeter in Hamburgs Top-Lagen keine Seltenheit mehr. Wer aber nicht in dieser Liga mitspielen will oder kann, dem empfiehlt Frank Lösche einen Blick über den Hamburger Tellerrand: „Oft ist das Schleswig-Holsteiner Umland eine gute Option – nicht nur wegen der günstigeren Preise, sondern auch wegen der Förderbedingungen beim Kauf.“

Anders als die Hamburgische Investitions- und Förderbank prüfe die Investitionsbank Schleswig-Holstein nur die Bonität und schaue nicht auf den Objektwert. „Das macht für viele Darlehensnehmer bei der Finanzierung einen entscheidenden Unterschied.“ Statt in Hamburg könnte sich der Traum vom Wohneigentum dann ein paar Kilometer weiter, beispielsweise in Pinneberg oder Norderstedt, erfüllen.

Stärkste Preissteigerung in Dresden für Einfamilienhäuser

Die Preise steigen aber nicht nur im Norden. In Dresden, der sächsischen Metropole, erlebt der Immobilien-Sektor sogar die stärkste Teuerung im Vergleich zum Vorjahr. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser steigen um 5,61 Prozent auf einen Median von 3260 Euro pro Quadratmeter.

Eigentumswohnungen hingegen stagnieren oder verzeichnen minimale Rückgänge. In Hannover zieht der Markt ähnlich wie in Hamburg an, jedoch auf niedrigerem Preisniveau: Wohnungen kosten im Schnitt 2915 Euro pro Quadratmeter, Häuser 2554 Euro pro Quadratmeter.

Westen: Dortmund mit Spitzenreiter bei Preissteigerung

Und auch im Westen von Deutschland kehren die Zeiten des Preisabwärtstrends offenbar nicht zurück. so Dr. Klein. Besonders in Dortmund legen Eigentumswohnungen mit 5,35 Prozent am stärksten zu, während Häuser mit einem Anstieg von 0,49 Prozent stabiler bleiben.

Käufer zahlen in Dortmund im Schnitt 2205 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen und 2 778 Euro pro Quadratmeter für Häuser. In Köln und Düsseldorf ist die Lage ähnlich, wobei Köln mit 3618 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen und Düsseldorf mit 3163 Euro pro Quadratmeter für Häuser als Spitzenreiter hervorgehen.

München: Rückgang bei Häusern, Rekordpreise für Wohnungen

In München sinken die Preise für Häuser um 1,18 Prozent, während Wohnungen weiter zulegen. Der Spitzenpreis für Wohnungen liegt bei 19.737 Euro pro Quadratmeter, ein Rekordhoch. Das Luxussegment bleibt robust, obwohl die Preise für Häuser auch dort leicht nachgeben.

Im Vergleich dazu ist Frankfurt im Süden führend, mit einer Preissteigerung bei Wohnungen von 3,01 Prozent und einem neuen Spitzenwert von 16.395 Euro pro Quadratmeter.

Frankfurt und Stuttgart: Moderate Steigerungen

Während Frankfurt mit einem neuen Höchstpreis bei Eigentumswohnungen überrascht, bleibt Stuttgart verhältnismäßig zurückhaltend. Die Preise für Wohnungen und Häuser steigen dort jeweils nur um etwa ein Prozent, wobei der Medianpreis bei Wohnungen 3817 Euro pro Quadratmeter und bei Häusern exakt 4000 Euro pro Quadratmeter beträgt.

Fazit: Deutschlandweit steigende Nachfrage und Immobilien-Preise

Heißt: Der Immobilienmarkt verzeichnet in vielen Regionen ein Comeback steigender Preise. Während Hamburg eine Rückkehr zum Verkäufermarkt erlebt, zeigt Dresden eine bemerkenswerte Preissteigerung im Immobilien-Sektor. Auch westdeutsche Städte wie Dortmund und Köln sowie süddeutsche Zentren wie Frankfurt und München präsentieren überwiegend Wachstumsraten. Käufer, die mit den hohen Preisen kämpfen, können auf günstigere Alternativen im Umland ausweichen, so Dr. Klein.

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