Es gibt eine Zahl, die am Immobilienmarkt zu millionenschweren Verwerfungen führen kann: der Bauzins. Innerhalb eines knappen Jahres stiegen Hypothekenzinsen mit zehnjähriger Laufzeit von einem auf nun etwa vier Prozent. Nachdem die Ära billigen Geldes den Immobilienboom erst möglich gemacht hatte, brach die Nachfrage mit dem Zinsanstieg quasi von jetzt auf gleich ein. Erstmals seit vielen Jahren war die Immobilienbranche wieder mit Preisstürzen konfrontiert.

Die Abschläge sind beachtlich, wie eine neue Studie des Immobilienberaters Colliers zeigt. Demnach hätten sich Wohn- und Geschäftshäusern gegenüber Sommer vergangenen Jahres um 17 Prozent verbilligt. Damit kosten solche Zinshäuser nun wieder so viel wie 2018. Oder anders gesagt: Immobilien haben ihre Wertzuwächse aus der Schlusszeit der Boomzeit verloren.

Immerhin: Die Experten gehen nicht davon aus, dass es in der Fläche zu weiteren größeren Preiskorrekturen kommen wird. „Die Talsohle ist vielerorts erreicht“, resümiert Felix von Saucken, Head of Residential Germany bei Colliers. Inzwischen hätte der Investmentmarkt die gestiegenen Zinsen eingepreist.

Nur in Teilsegmenten wie bei Häusern mit schlechterer Energiebilanz seien noch leichtere Rückgänge zu erwarten. Und: Wie immer ist am Immobilienmarkt der Betrachtungszeitraum entscheidend. Viele Eigentümer werden auch trotz der Korrektur der letzten Monate noch immer stattliche Wertzuwächse verbuchen, weil sie vor einigen Jahren gekauft haben.

Immobilien werden rentabler

Gerade mit Zinshäusern aber zielen Anleger weniger darauf, die Immobilie nach einer Wertsteigerung wieder loszuschlagen. Sie wollen sie stattdessen halten und laufende Mieteinnahmen generieren. Die Experten von Colliers kommen daher zu dem Schluss: Gerade jetzt können sich Immobilien als Kapitalanlage wieder lohnen. Mit der Zinswende haben sich die Rahmenbedingungen für Neu-Investoren nämlich wieder aufgehellt, trotz gestiegener Finanzierungskosten.

Erstens: Die Kaufpreise und Renditen von Immobilien haben sich wieder stabilisiert. Wegen der hohen Kaufpreise ließen sich im Boom gerade in den Metropolen nur niedrige Renditen erzielen. Nun kommen Anleger mit Zinshäusern durchschnittlich auf eine Nettorendite von 4,5 Prozent – immerhin 0,6 Prozentpunkte mehr als noch im vergangenen Jahr. Auch in den Metropolen kletterte die Nettorendite von 3,0 Prozent im vergangenen Jahr auf nun 3,8 Prozent. Immobilien werden also wieder rentabler.

Das zeigt sich auch am sogenannten Vervielfälter. Der gibt an, nach wie vielen Jahren eine Immobilie rein rechnerisch mit den erhaltenen Jahresmietzahlungen abbezahlt ist. Im Jahr 2021, mitten im Immobilienboom, lag der Vervielfältiger im Durchschnitt bei 28,5, in den Großstädten noch deutlich darüber. Heute wären Wohnungen und Häuser ausgehend von der Formel oft schon nach 20 Jahren abbezahlt.

Anleger profitieren vom Wohnungsmangel

Zweitens: Die anhaltende Nachfrage nach Wohnraum wird hoch bleiben – und damit den Investmentmarkt stabilisieren. „In Deutschland verschärft sich der Wohnungsmangel immer mehr, weil zu wenig gebaut wird“, beobachtet Colliers-Experte von Saucken.

In den vergangenen Jahren ist Deutschland bereits an seinem Ziel, 400.000 neue Wohnungen pro Jahr zu bauen gescheitert. Fachleute gehen davon aus, dass die Zahl dieses Jahr bei unter 200.000 liegen dürfte – wegen gestiegener Baukosten, Zinsen und der Krise am Bau.

Anders gesagt: Die Lage am Wohnungsmarkt wird sich weiter zuspitzen – zum Leidwesen aller, die auf der Suche nach einer Wohnung sind. „Es mag zynisch klingen, aber Käufer von Zinshäusern werden von dieser Entwicklung in besonderer Weise profitieren, da eine Kehrtwende am Wohnmarkt nicht absehbar ist,“ schlussfolgert von Saucken.