AKTUELLE INFORMATIONEN AUS DEM BEREICH SACHWERTANLAGEN - Mai 2023

Nachfrage steigt wieder bei Objekten bis 600.000 Euro

Markus Kreuter, Geschäftsführer von zinsbaustein.de, sieht eine zunehmende Nachfrage vor allem in Märkten mit Endpreisen bis maximal 600.000 Euro.

Der deutsche Immobilienmarkt war insbesondere in den Großstädten über Jahre hinweg geprägt von starkem Wachstum, steigenden Preisen und Angebotsknappheit. Während das Angebot an Immobilien, insbesondere im Wohnsegment, noch immer knapp ist, zeigt sich seit einigen Monaten der Einfluss des Zinsanstiegs auf Immobilienbewertungen: Die Berichte von börsennotierten Immobilienunternehmen weisen beispielsweise Wertrückgänge im Bereich von vier bis sechs Prozent des Portfoliowerts aus. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts verharren demgegenüber die Immobilienpreise nach wie vor auf einem erstaunlich hohen Niveau. Markus Kreuter, Geschäftsführer von zinsbaustein.de, sieht eine zunehmende Nachfrage vor allem in Märkten mit Endpreisen bis maximal 600.000 Euro.

Im Verkauf von selbstgenutzten oder zur Vermietung eingesetzten Immobilieneinheiten, der in der Hochphase der Nullzinspolitik als sogenannter Verkäufermarkt ausgeprägt war, zeigen sich nach Ansicht von Markus Kreuter deutliche Folgen durch gestiegene Finanzierungskosten: „Das Kaufpreisniveau von Eigennutzer*innen und Kapitalanleger*innen, das sich durch den Einsatz von Eigenmitteln und Bankdarlehen bestimmt, hat sich massiv reduziert", erklärt Kreuter. Auf allen Seiten führten steigende Kosten zum Umdenken auf dem Immobilienmarkt: „Projektentwickler werden mit höheren Kapitalkosten konfrontiert, während Käufer*innen von Immobilien höhere Finanzierungskosten stemmen müssen”, sagt Kreuter. Haushalte können sich im ansteigenden Zinsumfeld mit dem freien Haushaltsvermögen eine nur noch geringere Gesamtverschuldung leisten. Bei gleichem Eigenkapitaleinsatz sinkt damit die Gesamtsumme, die für eine Kaufpreiszahlung zur Verfügung steht.

Wohnraum verknappt sich weiter, da Eigentumserwerb zurückgestellt wird.

Es sei daher beachtlich, dass die Preise für Immobilien dennoch auf einem unverändert hohen Niveau verweilen und der zuweilen erwartete Ausverkauf oder Preisverfall bisher flächendeckend ausgeblieben ist. „Dies basiert auch auf der Feststellung, dass das Mietniveau aufgrund der Knappheit von Wohnraum unverändert im Anstieg begriffen ist. Die Knappheit wird nunmehr noch vergrößert, da zahlreiche potenzielle Eigentumserwerber*innen aufgrund der fehlenden Finanzierungsfähigkeit in ihren Mietwohnungen verbleiben und Wohnflächen nicht frei werden. Die derzeit erkennbare Reduktion von Neubauaktivitäten wird die Unterversorgung in den kommenden Jahren weiter verschärfen”, analysiert Markus Kreuter. Hiervon seien insbesondere die Ballungsräume betroffen, für die durchgehend höhere Mietpreise prognostiziert werden.

Zunehmende Nachfrage bei Wohnobjekten bis 600.000 Euro.

Ein differenzierter Blick auf den Eigentumserwerb zeigt jedoch Unterschiede auf: Während größere Neubau- oder auch Kaufvorhaben zurückgestellt werden, steigt in Segmenten mit geringerem Budgetvolumen die Nachfrage. Markus Kreuter sieht eine steigende Attraktivität vor allem im Bereich eigengenutzter Einheiten, die ein Gesamtniveau von 450.000 bis 600.000 Euro nicht überschreiten. Dies beruhe auf einer Anpassung an die Marktbedingungen. „War ein Privathaushalt vor zwei Jahren in der Lage, mit einem frei verfügbaren Haushaltseinkommen von rund 2.000 Euro eine Finanzierung von 700.000 bis 800.000 Euro mit Zins und Tilgung zu bedienen, so sinkt das Kreditvolumen im aktuellen Marktumfeld auf ein Finanzierungsvolumen von 400.000 bis 450.000 Euro”, führt Kreuter aus. Unter Einsatz von angemessenen Eigenmitteln von 50.000 bis 150.000 Euro ergebe sich die finale Investitionssumme des Haushalts. Märkte und Projektentwicklungen, die auf dem Niveau dieser Endpreise Produkte bereitstellen, zeigten bereits jetzt erste Erholungstendenzen.

Im Bereich des gewerblichen Immobilienmarkts sei die Marktentwicklung nahezu flächendeckend als anspruchsvoll zu bewerten, doch gebe es Nischenbereiche, in denen der Markt unverändert gut funktioniere. „Dies betrifft insbesondere Investitionen im Segment Health-Care und Micro-Living, wo die Kleinteiligkeit der Einheiten ein absolutes Kaufpreisniveau von 150.000 bis 250.000 Euro erzeugt”, sagt Markus Kreuter.

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