Als der Immobilienboom im vergangenen Jahr mit Beginn der Zinswende ein abruptes Ende fand, entwarfen einige Marktbeobachter Schreckensszenarien. Die Preise für Wohnungen und Häuser würden um bis zu 30 Prozent einbrechen, prophezeite mancher. Tatsächlich kam es in einigen Regionen zu erheblichen Preisstürzen. Doch neue Zahlen zeigen: Der ganz große Crash bleibt wohl aus.

Sogar die Phase sinkender Immobilienpreise neigt sich offenbar schon wieder dem Ende zu. So lässt sich jedenfalls eine neue Auswertung des Immobilienportals ImmoScout24 lesen. Nach einem Preisrückgang von bis zu zehn Prozent im vierten Quartal 2022 stiegen die Kaufpreise für Wohnimmobilien zum Jahresbeginn 2023 wieder.

Die Wohnimmobilienpreise stabilisierten sich und verzeichneten in fünf der sieben größten Metropolen in Deutschland leicht positive Wachstumsraten, wie Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24, erklärt. Vielerorts stiegen die Preise nur leicht, mit einer Null vorm Komma. Deutschlandweit fällt der Anstieg mit zirka zwei Prozent deutlicher aus.

Die Käufer kehren also an den Immobilienmarkt zurück. Das dürfte nicht nur an den Preisrückgängen des vergangenen Jahres liegen. Sondern auch daran, dass sich das Zinsniveau zumindest ein wenig entspannt hat. Im Februar etwa gab es Baufinanzierungen mit zehnjähriger Festschreibung wieder für etwa 3,6 Prozent effektiven Jahreszins. Im Vorjahr hatte der Zins zwischenzeitlich die Marke von vier Prozent durchbrochen. Mitte März erreichten die Zinsen noch einmal dieses Niveau. Wer in den vergangenen Monaten also eine Immobilie kaufte, profitierte von gefallenen Preisen und erwischte eventuell noch eine relativ gute Zinsphase.

„Nicht zu lange auf weiter sinkende Preise spekulieren“

In seiner Auswertung bezieht sich ImmoScout24 auf Angebotspreise. Die sagen erst einmal nichts darüber aus, zu welchem Preis eine Immobilie tatsächlich verkauft wurde, sondern geben an, zu welchen Preis sie auf dem Portal inseriert war. Angebotspreise sind also nur eine Annäherung an die Realität.

Interessant sind die Angebotspreise dennoch. So zeigen sich darin etwa nicht nur Unterschiede zwischen einzelnen Regionen, sondern auch bei unterschiedlichen Gebäudearten. So zogen die Preise für Eigentumswohnungen stärker an als jene für Einfamilienhäuser. In Köln, Düsseldorf, Berlin und München verbilligten sich Einfamilienhäuser gegenüber dem Vorquartal erneut leicht. Die ImmoScout-Chefin geht davon aus, dass die Preiskorrektur bald abgeschlossen ist. „Kaufinteressierte sollten nicht zu lange auf weiter sinkende Preise spekulieren“, rät sie.

Jedoch: Trotz des Preisrückgangs dürfte der Hauskauf für viele Interessenten wegen der gestiegenen Zinsen kaum erschwinglich sein. In Frankfurt kostet ein Bestandshaus derzeit pro Quadratmeter 5674 Euro. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus kommen schnell fast 740.000 Euro zusammen – und das ohne oftmals notwenige Sanierungsmaßnahmen. Ein Standardkredit für solch eine Immobilie (80 Prozent Beleihung, 10 Jahre Zinsbindung, 2 Prozent Tilgung, 3,76 Prozent Zins) schlägt derzeit mit 2871 Euro pro Monat zu Buche.

Preisboom bei Mietwohnungen

Der rapide Zinsanstieg seit Anfang vergangenen Jahres hat dazu geführt, dass sich viele Kaufwillige keine Immobilie mehr leisten können. Das Geschäft mit privaten Baukrediten ist im Februar gegenüber dem Vorjahr um mehr als 50 Prozent abgesackt. Experten gehen nicht davon aus, dass sich das schnell ändern wird. In der Folge strömen mehr Menschen auf den ohnehin schon angespannt Mietmarkt. Das erhöht den Konkurrenzdruck bei der Wohnungssuche – und sorgt dafür, dass die Mietpreise weiter steigen.

Deutschlandweit fällt der durchschnittliche Anstieg der Mieten mit 0,6 Prozent bei Bestands- und 1,2 Prozent bei Neubauwohnungen moderat aus. Aber: „Mit Blick auf die Angebotsmieten in den Metropolen sehen wir teilweise historische Entwicklungen“, sagt Crockford. Punktuell seien Mietpreisanstiege zu verzeichnen, „die so nie dagewesen sind“. In Berlin kletterten die Mieten für Bestandswohnungen binnen eines Quartals um 5,3 Prozent, die für Neubauwohnungen gar um 8,8 Prozent.

Noch krasser ist der Vergleich mit dem ersten Quartal vergangenen Jahres: Seitdem sind die Mieten für Neubauwohnungen in der Hauptstadt um 19,9 Prozent gestiegen. Anders als bei Bestandswohnungen können Vermieter die Miete beim Neubau nach Belieben ansetzen.

Rückkehr der Käufer, Boom bei Mietwohnungen: Die Entwicklungen am Immobilienmarkt zeigen einmal mehr, dass es zu wenig Wohnraum gibt. „Um aus der Wohnkrise einen Ausweg zu finden, ist Bauen ein Schlüsselelement“, sagt ImmoScout-Geschäftsführerin Crockford.

Doch hier hakt es gewaltig. Deutschland hat sein Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr zuletzt deutlich verfehlt. Angesichts steigender Bau- und Finanzierungskosten dürfte diese Marke auch weiterhin politisches Wunschdenken bleiben. Für Käufer und Mieter wird sich die Situation am Immobilienmarkt also nicht so bald entspannen.