Eine positive Nachricht in Zeiten von Leitzinsanhebungen und kriselnden Banken: Die Zinsen für Baukredite sind in den vergangenen zwei Wochen recht deutlich gesunken.

Während Investoren sich weltweit Gedanken um eine mögliche Krise des Finanzsystems machen, haben die Zinsen für Immobiliendarlehennachgegeben. Innerhalb der vergangenen beiden Wochen sind die Kosten für zehnjährige Darlehen um fast 0,3 Prozentpunkte auf nun durchschnittlich 3,78 Prozent gefallen, wie das »Handelsblatt« berichtet.

In Krisenzeiten flüchteten sich Anleger in sogenannte sichere Häfen wie Bundesanleihen, analysiert das Blatt. Würden hier wegen der gestiegenen Nachfrage die Zinsen sinken, wirke sich das auch auf die Konditionen beim Baugeld aus. Denn Banken refinanzierten sich, vereinfacht ausgedrückt, mit Pfandbriefen, die sich wiederum an den Papieren des Bundes orientierten.

Allerdings werden längst nicht alle Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer in den Genuss dieses vorübergehenden Zinstiefs kommen, denn die Banken schauen inzwischen genauer hin, welches Risiko sie eingehen. Der konkrete Zinssatz hängt im Einzelfall vom individuellen Risiko ab. Auch Laufzeit und der Anteil der Beleihung der fraglichen Immobilien spielen eine Rolle.

spiegel.de

»Die EU wälzt einen Großteil des Klimaschutzes auf die Bürger ab«

Das Europaparlament will strenge Energieeffizienzregeln für Immobilien. Doch das Vorhaben ist hochumstritten. Bauphysikprofessorin Lamia Messari-Becker warnt vor einer Quasi-Enteignung von Hauseigentümern.

Die europäischen Pläne für eine Sanierungspflicht bei Immobilien stößt nicht nur bei Hauseigentümern, sondern auch bei Experten auf Kritik. Pauschal festzulegen, dass Wohngebäude bis 2030 mindestens die Energieeffizienzklasse »E« und bis 2033 die Energie­effizienzklasse »D« erreichen müssen, sei nicht zielführend, sagte Bauphysikpro­fessorin Lamia Messari-Becker dem SPIEGEL. »Die EU wälzt einen Großteil des Klimaschutzes auf die Bürger ab«, so Messari-Becker, das sei unsozial. Vor allem älteren Besitzern drohe die Quasi-Enteignung, wenn sie sich Sanierungen nicht leisten könnten und keine Kredite mehr bekämen.

Dafür soll auch das System von Energieeffizienz-Kategorien EU-weit vereinheitlicht werden. In Deutschland geht die Skala bisher von A+ bis H, in der EU reicht sie von A bis G. Messari-Becker, Professorin an der Universität Siegen, kritisiert außerdem, dass die EU bei ihren Sanierungspflichten nördliche Staaten benachteilige. Der Heizbedarf von Gebäuden sei hier zwar viel höher, die Sanierungsrate aber auch.

Quartiere statt Einzelimmobilien

Generell sei es falsch, allein auf Einzel­gebäude zu setzen, die CO₂-Einsparmöglichkeiten seien dort schwerer zu erschließen. Stattdessen fordert Messari-Becker, stärker Quartiere in den Blick zu nehmen. Das sei ein viel anspruchsvollerer Ansatz, als nach dem Gießkannenprinzip Gebäude zu sanieren, hätte aber eine größere Wirkung für den Klimaschutz. »In Quartieren lassen sich Klimaschutzmaßnahmen kostengünstiger realisieren, etwa mit Blockheizkraftwerken oder Fernwärme.«

Gemäß dem üblichen EU-Verfahren beginnen zunächst die sogenannten Trilogverhandlungen mit der EU-Kommission und dem Rat der Mitgliedstaaten über das endgültige Gesetz. Die Positionen liegen teils weit auseinander. Während das Parlament fordert, dass Neubauten schon ab 2028 vollständig emissionsfrei sein sollen, will der Rat diese Vorgabe erst ab 2030 verpflichtend machen.

Zudem drängen die Mitgliedstaaten auf ein Konzept, das die nationalen Voraussetzungen stark berücksichtigt. Für Staaten wie Deutschland, in denen bereits viele Gebäude saniert wurden, sollen schärfere Kriterien gelten als für ärmere Länder wie Rumänien, in denen erst wenige Häuser mit Isolationsfenstern und Wärmedämmung ausgestattet wurden. Auch sollen die Länder EU-Zuschüsse aus den Erlösen des Europäischen Emissionshandels erhalten, um soziale Härten abzufedern.

Der Bundesregierung lässt die Regelung einigen Spielraum, um die Vorgaben umzusetzen.

spiegel.de

Eine Studie der Deutschen Bank sieht den Schutz im historischen Vergleich gegeben – und erwartet langfristig steigende Preise. Denn Inflation wirkt auf zweierlei Weise auf die Hauspreise ein.

Düsseldorf Die Immobilienmarktprognosen der Deutschen Bank sorgen immer wieder für Aufsehen. In Boomzeiten sagten sie ein Ende der steigenden Preise voraus, zuletzt sahen sie trotz der aktuellen Korrektur langfristig steigende Immobilienwerte. In einer aktuellen Auswertung beschäftigte sich Analyst Jochen Möbert mit der Frage, ob Immobilien als Inflationsschutz dienen – und sieht das in der aktuellen Situation gegeben. „Langfristig sollten die Preise neue Höchststände erreichen können“, schreibt er.

Die Inflation wirkt laut DB Research auf zweierlei Weise auf die Hauspreise ein. Erstens erhöhten hohe Inflationsraten, wie aktuell deutlich zu sehen ist, kurzfristig die Zinsen.

Höhere Finanzierungskosten belasteten Hausbauer und Investoren und dämpften die Preise. „So hat der nominale Zinsschock, der sich seit Ende 2021 vollzogen hat, den Hauspreisboom beendet“, so der Analyst.

Entsprechend dauerten auch Phasen mit Preisrückgängen zumeist nur wenige Jahre. „Sollte in den kommenden Jahren die Inflation hoch bleiben, dann sollte es auch diesmal einen Inflationsschutz geben“, schätzt Möbert. Es müssten wohl besondere Umstände vorliegen, wenn die Preise in einer Volkswirtschaft insgesamt kräftig stiegen und in der aus vielerlei Hinsicht wichtigsten Vermögensklasse mit den höchsten Anlagevolumen langfristig stagnierten oder fielen.

Immobilien: Preisniveau hängt von Mieten ab

Das künftige Preisniveau hänge auch von den Mieten ab. Zwar seien Mieterhöhungen regulatorisch schwierig, jedoch seien aufgrund der massiven Engpässe auf dem Wohnungsmarkt die Mieten jüngst angezogen. Nach Daten des Verbands der Pfandbriefbanken lag der Mietanstieg bei neuen Verträgen im vierten Quartal 2022 bei 6,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr – ein Rekordwert.

Möbert hält es daher für wahrscheinlich, dass die aktuellen Preisrückgänge bald ihren Boden finden. Voraussetzung hierfür ist für ihn ein Ende der Zinsanstiege, was er für Mitte des Jahres erwartet.

Anschließend sollten die negativen kurzfristigen Effekte abebben. „Wenn sich die Geschichte nicht wiederholt, sich aber reimt – wie ein angelsächsisches Sprichwort sagt –, sollte der Wohnungsmarkt auch diesmal einen bedeutenden Beitrag zum Inflationsschutz liefern“, so Möbert.

Eine Ausnahme gab es historisch aber, was den Inflationsschutz durch Immobilien angeht. Diese Phase begann im Jahr 1995, nach dem Ende des Wiedervereinigungsbooms, und endete erst im Jahr 2012.

„Ein Investor musste also 17 Jahre warten, bis er den Einstandspreis wieder am Markt erzielen konnte“, schreibt Möbert. Inflationsbereinigt habe man sogar bis zum Jahr 2017 warten müssen. „Es kann also auch lange Phasen von Preisrückgängen geben und der Inflationsschutz nicht oder nur teilweise existieren“, macht er klar.

nachrichten.handelsblatt.de

Die Hauptstadt ist nach München jetzt der zweitteuerste Wohnungsmarkt in Deutschland. In drei Monaten verteuerten sich die Mieten laut einer Erhebung um fast 30 Prozent. drastische Folgen.

Die Dynamik auf dem Mietmarkt hat laut einer aktuellen Erhebung in vielen Städten wieder spürbar zugenommen. Nirgends aber steigen die Mieten derzeit so rasant wie in Berlin, zeigt eine Analyse des Wohnungsportals Immowelt. Seit November haben sich demzufolge dort die Angebotspreise bei Neuvermietung um 27 Prozent erhöht: von 9,86 Euro auf aktuell 12,55 Euro pro Quadratmeter. Das Portal hat dazu die Angebotsmieten von Bestandswohnungen in den 14 größten deutschen Städten untersucht.

Berlin sei nach einem rasanten Mietanstieg in wenigen Monaten zur zweitteuersten Stadt in Deutschland geworden, heißt es. Nur in München müssten Mieterinnen und Mieter derzeit mehr zahlen. Im November 2022 habe die Hauptstadt im Preisranking noch im Mittelfeld aller Städte mit mehr als 500.000 Einwohnern gelegen. Im Dezember dann sei erstmals die Marke von zehn Euro pro Quadratmeter überschritten worden.

In München müssen Immowelt zufolge die Mieterinnen und Mieter derzeit mit 17,39 Euro pro Quadratmeter bei Neuvermietungen aber deutlich mehr zahlen. Dort lag das Niveau bereits im November 2022 bei 16,68 Euro und ist damit um weitere vier Prozent gestiegen.

Aber auch in anderen deutschen Großstädten gab es der Erhebung zufolge hohe Anstiege zu verzeichnen: Um jeweils vier Prozent verteuerten sich die Mieten auch in Hannover, Bremen und Dresden. Allerdings war das Ausgangsniveau dort auch niedriger. In vier weiteren Städten waren die Mieten seit November sogar leicht rückläufig. Um minus ein Prozent sanken die Preise in Dortmund, Essen und Hamburg. In Stuttgart gingen die Angebotspreise sogar um drei Prozent zurück.

zeit.de

Der Anstieg der Bauzinsen setzt sich fort - und ein Ende des Trends ist nicht absehbar. In diesem Jahr könnten sie sogar die Marke von fünf Prozent durchbrechen. Für Immobilienkäufer hätte dies drastische Folgen.

Die Zeitenwende am Immobilienmarkt nimmt immer mehr Gestalt an. Ende 2022 sind die Neuanträge für Baufinanzierungen um 43 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum eingebrochen - so stark wie noch. Der Hauptgrund: steigende Zinsen. Im vergangenen Jahr waren die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen zeitweise über die Marke von 4,0 Prozent gestiegen. Zu Beginn des neuen Jahres notieren sie knapp darunter.

Zehnjährige Rendite so hoch wie seit 2011 nicht mehr
Wer verstehen will, warum die Bauzinsen so stark gestiegen sind, muss auf den Anleihenmarkt schauen. Denn es sind die zehnjährigen Bundesanleihen, welche die Richtung für Pfandbriefzinsen und damit indirekt auch für Bauzinsen vorgeben. Tatsächlich bestreiten die Banken ihr Baufinanzierungsgeschäft in erster Linie über den Handel mit Pfandbriefen. Vor diesem Hintergrund verheißen die jüngsten Entwicklungen am Anleihenmarkt für Immobilienkäufer nichts Gutes, ist doch die Rendite für zehnjährige Bundesanleihen in dieser Woche bis auf 2,72 Prozent und damit den höchsten Stand seit 2011 gestiegen.

Spekulationen über Zinsgipfel
"Grundsätzlich sind am Anleihenmarkt in den letzten Wochen jede Menge Zinserhöhungserwartungen eingepreist worden, demzufolge sind die Renditen deutlich gestiegen", erklärt Anleihen-Experte Ralf Umlauf von der Helaba gegenüber tagesschau.de. Die Spekulation erreiche nun aber langsam Niveaus, wo kein wesentliches Aufwärtspotenzial mehr zu bestehen scheint. Die zentrale Frage für den Anleihemarkt lautet nun: Wann wird die Europäische Zentralbank (EZB) ihren Zinserhöhungszyklus abschließen - und damit auch dem Höhenflug der zehnjährigen Rendite ein Ende bereiten? "Die EZB dürfte noch im ersten Halbjahr das Zinshoch erreichen", so Umlauf.

Konjunktur brummt - muss die EZB nachlegen?
Diese Prognose ist allerdings mit Unsicherheiten behaftet, wie Umlauf selbst unumwunden zugibt: Diesbezüglich gebe es nämlich sehr widersprüchliche Signale von Seiten des EZB-Rats, aber auch von Seiten der Konjunktur. In der Tat hat es die EZB bisher nicht geschafft, die Konjunktur deutlich zu dämpfen. So stieg etwa der Einkaufsmanagerindex für die Eurozone im Februar auf 52,3 Punkte und damit den höchsten Stand seit neun Monaten. Werte von mehr als 50 deuten auf wirtschaftliches Wachstum hin. Das weckt an den Märkten neue Sorgen vor steigenden Leitzinsen, die wiederum ihre Wirkung auf die Bauzinsen nicht verfehlen dürften.

Inflation bleibt hartnäckig hoch
"Alles hängt nun von der EZB ab, wie ernst sie es mit der Inflationsbekämpfung meint und ob sie sogar bereit ist, dafür die Wirtschaft abzuwürgen", betont Max Herbst von der gleichnamigen Frankfurter Finanzberatung (FMH) im Gespräch mit tagesschau.de. Denn nur wenn es die EZB schafft, die Inflation zu dämpfen, würden auch die Anleihenrenditen und die Bauzinsen wieder runtergehen. "So wie es aussieht, ist die Inflation derzeit aber nicht kleinzukriegen. Hinzu kommt die wachsende Gefahr einer Lohn-Preis-Spirale angesichts von Lohnforderungen der Gewerkschaften von zehn Prozent und mehr", gibt Herbst zu bedenken. Die Inflationsrate in Deutschland war im Februar laut einer vorläufigen Schätzung des Statistischen Bundesamts mit 8,7 Prozent unverändert hoch geblieben.

Kein unwahrscheinliches Szenario
"Die Inflation in Deutschland bleibt hartnäckig", betont Ulrike Kastens, Volkswirtin Europa beim Vermögensverwalter DWS. Kastens rechnet nicht mit einem schnellen Rückgang der Kerninflation - weder in Deutschland, noch in der Eurozone. "Damit steigt der Druck auf die EZB, auch über den März hinaus die Leitzinsen weiter deutlich anzuheben." Damit dürfte die EZB wiederum den Boden bereiten für weiter steigende Renditen und damit auch für neue Hochs bei den Bauzinsen. "Man muss kein großer Prophet sein, um vorherzusagen, dass wir die vier Prozent mit extrem hoher Wahrscheinlichkeit bald wiedersehen werden", erklärt Finanzexperte Herbst. "Selbst das Szenario, wonach wir dieses Jahr bei den Bauzinsen noch die Fünf-Prozent-Marke erreichen, ist gar nicht einmal so utopisch."

Was fünf Prozent Hypothekenzinsen konkret bedeuten
Für Immobilienkäufer hätte dies drastische Folgen, wie Herbst anhand eines Rechenbeispiels erläutert: Bei einem Darlehen von 400.000 Euro und einer Laufzeit von zehn Jahren bei zwei Prozent Tilgung würden heute bei einem effektiven Jahreszins von 4,0 Prozent monatlich 1973 Euro fällig. "Steigt der Zinssatz nun um einen Prozentpunkt auf 5,0 Prozent, läge die monatliche Rate bei 2300 Euro", so Herbst. "Nach zehn Jahren hätte der Immobilienkäufer somit 40.000 Euro mehr an Zinsen bezahlt. Natürlich könnte er auch auf ein Prozent Tilgung runtergehen. Dann wäre aber die Restschuld um 46.000 Euro höher", beschreibt der Finanzexperte das Dilemma für Immobilienkäufer.

Sinkende Zinsen erst gegen Jahresende?
Erst gegen Jahresende können Immobilienkäufer wieder auf etwas Entspannung bei den Zinsen hoffen. Der Druck vom Rentenmarkt dürfte sich dann abschwächen. "Wir sehen die zehnjährige Rendite zum Ende des Jahres wieder eher im Bereich der 2,30 bis 2,50 - also einen Tick schwächer als das aktuelle Niveau", erklärt Helaba-Ökonom Umlauf. Finanzexperte Herbst rechnet für den Herbst mit einem Hoch bei den Hypothekenzinsen: "Üblicherweise erreichen die Bauzinsen nach den Sommermonaten, im September/Oktober, ihren höchsten Stand."

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